Czy tylko nowe budownictwo jest szansą na własne mieszkanie ?

Ceny nieruchomości np. w dużych miastach rosną dynamicznie. Wielu młodych ludzi pozostaje w domach rodzinnych lub dzieli mieszkania z innymi, co potęguje problem przeludnienia. Według danych GUS (raport „Polska w Unii Europejskiej” z 2024 roku) dotyczy to 33,9% populacji. Jest to jeden z najwyższych wskaźników w UE.

Dodatkowo, wysoka inflacja, stopy procentowe i napływ uchodźców zwiększyły presję na rynek. Programy rządowe typu „Bezpieczny Kredyt 2%” czy nowsze regulacje nie rozwiązują problemu systemowo, ponieważ nowe budownictwo jest ciągle drogie i często nie niedostępne dla najuboższych grup. Według Habitat for Humanity Polska aż 27% Polaków twierdzi, że znajduje się w tzw. „rent gap” (luce czynszowej) ponieważ zarabia zbyt dużo by otrzymać mieszkanie komunalne, a za mało by spełnić wymagania kredytowe. 

Po wzroście nominalnych cen o 15% w 2024 roku ich dynamika zwolniła w 2025 roku do 4,9%.  Pomimo tego zakup mieszkania o powierzchni 100 m² odpowiadał nadal równowartości około 11,8 rocznych dochodów przy średniej unijnej – ośmiu lat. Wysokie ceny oraz relatywnie drogi kredyt szczególnie uderzają w nabywców pierwszego mieszkania i najemców, czyli przede wszystkim w młodych ludzi.

Eurostat oraz raporty krajowe wskazują, że choć nominalne dochody rosną, to ceny nieruchomości (wkład własny, marże deweloperskie, ceny gruntów) pozostają dla przeciętnego dwudziestolatka zaporowe. Nowe mieszkania są de facto dobrem luksusowym, na które stać wąską grupę najzamożniejszych lub osoby wspierane kapitałem rodzinnym.

Opublikowana w lipcu 2026 roku zielona księga, przygotowana przez Buildings Performance Institute Europe we współpracy z grupą VELUX, szacuje, że dzięki remontom, zmianom sposobu użytkowania i efektywniejszemu wykorzystaniu budynków można byłoby stworzyć w Europie  100 mln dodatkowych mieszkań. Analiza obejmuje m.in. adaptację poddaszy, podział dużych mieszkań, przywracanie pustostanów, rozbudowę budynków i przekształcanie biur w mieszkania. W Polsce znaczna ilość domów i kamienic wybudowana została jeszcze w ubiegłym wieku i charakteryzuje się fatalnymi parametrami cieplnymi. Aż 70% budynków w naszym kraju jest nieefektywnych energetycznie, a 15% z nich to tzw. „wampiry energetyczne”, generujące gigantyczne straty ciepła.

Stolarka okienna a koszty eksploatacji

Kluczowym elementem procesu renowacji jest głęboka termomodernizacja, w której wymiana stolarki okiennej odgrywa rolę pierwszoplanową. Stare, nieszczelne okna odpowiadają za utratę od 15% do nawet 30% ciepła w budynku. Obecnie w ofertach tylko nielicznych firm okiennych można znaleźć jednocześnie stolarkę okienną PCV i aluminium. Takim producentem w Kaliszu jest Metalplast.  Montaż nowoczesnych okien z PCV lub aluminium, wyposażonych w pakiety trzyszybowe, ciepłe ramki dystansowe oraz systemy mikrowentylacji, umożliwia obniżenie zapotrzebowania budynku na energię cieplną. Należy podkreślić, że na tym polu najważniejsza jest technologia profili. Wśród producentów wyróżniających się światowych marek dużą renomą cieszą się firmy SALAMANDER w kategorii profili PCV oraz YAWAL w technologiach aluminiowych. Doskonałe parametry termoizolacyjne i akustyczne czy też bezpieczeństwo przeciwwłamaniowe uzyskuje się niezależnie od rodzaju stolarki – tak w standardowych oknach jak i drzwiach przesuwnych (np. najwyższej klasy - YAWAL MoreView produkowanych w kaliskim Metalplaście). Tu praktycznie mamy nieograniczony wybór rozwiązań, które gwarantują optymalne parametry w zakresie energooszczędności.

Obniżenie kosztów eksploatacji poprzez mniejsze rachunki za ogrzewanie i prąd (dzięki lepszemu dostępowi do światła dziennego) ma fundamentalne znaczenie. Redukcja „rachunków grozy” za ogrzewanie w sezonie zimowym sprawia, że utrzymanie takiego zmodernizowanego lokum staje się znośne dla portfela. Ponadto wymiana okien zdecydowanie poprawia komfort mieszkań (jakość powietrza wewnątrz, natężenie hałasu) jednocześnie redukując problemy np. zdrowotne.

Czy renowacja zwiększy dostępność mieszkań? Na pewno tak, jednak z pewnymi istotnymi zastrzeżeniami

Po pierwsze, adaptacja istniejących, często pustych przestrzeni (np. strychów w domach jednorodzinnych, opuszczonych lokalach czy dawnych budynkach użyteczności publicznej) jest zazwyczaj tańsza w kwocie za metr kwadratowy niż zakup nowego mieszkania od dewelopera. Modernizacja z użyciem nowoczesnych materiałów, takich jak okna PCV lub aluminiowe o wysokiej izolacyjności, pozwala stare lokale przekształcić w pełnowartościowe, tanie w utrzymaniu mieszkania. To fizycznie zwiększa podaż lokali na rynku.

Po drugie, niższe rachunki chronią mieszkańców przed ubóstwem energetycznym. Młoda osoba wynajmująca lub kupująca zmodernizowane mieszkanie na rynku wtórnym zyskuje większą  stabilność finansową, której nie miałaby w starym, nieocieplonym budynku.

Aby można było skorzystać z tej możliwości, niezbędne są szeroko zakrojone programy wsparcia czyli: dotacje do remontów, preferencyjne kredyty na adaptację pustostanów, rozwój budownictwa społecznego i finansowanie renowacji miejskich kamienic.

Nowe budownictwo samo w sobie nie rozwiąże kryzysu mieszkaniowego, energetycznego 
i zdrowotnego. Holistyczne podejście do renowacji powinno być skupione na czterech filarach:

1. Niższe koszty użytkowania – termomodernizacja, wymiana i poprawa wentylacji i izolacji mogą obniżyć rachunki za energię nawet o 50–70%. Dla młodych osób o niestabilnych dochodach to kluczowy czynnik – mieszkanie staje się tańsze w utrzymaniu, co poprawia jego „całkowity koszt użytkowania”.

2. Wykorzystanie istniejącego zasobu – w Polsce ok. 2 mln lokali (wg spisu powszechnego w   2021 r.) jest niezamieszkałych, w tym wiele w centrach miast. Programy typu „remont za czynsz” pokazują, że można tanio oddać lokale w zamian za prace modernizacyjne. 

3. Szybszy efekt – budowa nowego mieszkania trwa lata i jest kapitałochłonna. Renowacja może być realizowana szybciej i taniej, zwłaszcza przy wsparciu funduszy UE (np. ciągle jeszcze, aczkolwiek z pewnymi problemami, program termomodernizacyjny „Czyste Powietrze”).

4. Aspekt społeczny i zdrowotny – starsze mieszkania często mają problemy z wilgocią, pleśnią i złym mikroklimatem. Modernizacja poprawia warunki życia, co jest szczególnie ważne dla rodzin z dziećmi.

Jednak sama renowacja nie jest panaceum. Główne bariery to:

• Wysokie koszty początkowe modernizacji (choć zwracają się w 7–15 lat).

• Fragmentacja własności (wspólnoty mieszkaniowe, kamienice).

• Brak masowego, prostego finansowania dla indywidualnych właścicieli i młodych nabywców.

• Ryzyko eko-gentryfikacji – po remoncie mieszkania drożeją.

Aby renowacja realnie zwiększyła dostępność dla mniej zamożnych , potrzebne są:

• Dotacje i preferencyjne kredyty na modernizację z warunkiem długoterminowego najmu lub sprzedaży po przystępnej cenie.

• Uproszczone procedury i zachęty podatkowe.

• Programy typu „mieszkanie za remont” na większą skalę.

• Integracja z polityką mieszkaniową (np. mieszkalnictwo społeczne, TBS-y modernizowane).

Polski rynek szczególnie potrzebuje takich inwestycji. Według danych z Narodowych Spisów Powszechnych w latach 2012 i 2021 w całym kraju budynki powstałe w latach 1945–1988 stanowią w dużym przybliżeniu ok. 48 % zasobów, często przy niskich standardach izolacji. Około 10% ludności Polski doświadcza przy tym ubóstwa energetycznego. Rządowa długoterminowa strategia renowacji budynków zakłada przeprowadzenie do 2050 roku około 7,5 mln inwestycji termomodernizacyjnych, w tym 4,7 mln głębokich termomodernizacji.

Skala planowanych działań pokazuje, że modernizacja nie jest rozwiązaniem marginalnym, lecz jednym z największych wyzwań infrastrukturalnych kraju.

Podsumowując, deficyt nowych, tanich mieszkań w Polsce jest faktem i wymaga wielotorowych działań. Renowacja ukierunkowana na obniżenie kosztów eksploatacji może znacząco zwiększyć dostępność mieszkań – czyniąc je bardziej przystępnymi finansowo w dłuższej perspektywie – ale wymaga mądrej polityki państwa i współpracy sektora prywatnego. Dotychczasowe doświadczenia nie napawają w tej kwestii niestety optymizmem a bez takiej polityki najmądrzejsze programy gospodarcze pozostaną jedynie ciekawą koncepcją, a nie realnym rozwiązaniem kryzysu. Wiele jednak jak widać zależy od nas samych.