Inwestowanie w nieruchomości - jak przeprowadzić korzystną transakcję?

Czym jest due diligence nieruchomości?

Sam termin due diligence oznacza z angielskiego „należytą staranność” i początkowo miał zastosowanie głównie przy transakcjach związanych z nabyciem innej firmy. Inwestor zlecał przeprowadzenie audytu prawnego, finansowego czy podatkowego, aby uchronić się przed poważnymi konsekwencjami ekonomicznymi, ale również oszacować potencjał zakupu. Obecnie due diligence nieruchomości, jest równie popularnym badaniem, które przeprowadza się przed nabyciem lokalu, budynku czy gruntu. Ma ono także miejsce, gdy nieruchomości stanowią znaczną część nabywanego przedsiębiorstwa.

Po co przeprowadza się audyt nieruchomości?

W momencie, gdy mamy do zainwestowania setki tysięcy czy miliony złotych, due diligence nieruchomości pomoże nam określić ryzyko czy rozpoznać wszelkie obciążenia związane z transakcją. Nie znaczy to jednak, że audyt nieruchomości, który wykryje różnego typu przeszkody, powinien automatycznie skutkować rezygnacją z zakupu. Wręcz przeciwnie, pozwala nam on na przyjęcie odpowiedniej pozycji negocjacyjnej i przygotowanie się do ewentualnych utrudnień związanych z transakcją.

Jak przeprowadzić due diligence nieruchomości?

Pierwszym dokumentem, który bierze się pod uwagę, jest wypis i wyrys z rejestru gruntów i budynków. W ten sposób sprawdzimy oznaczenie i położenie nieruchomości, jej powierzchnię, rodzaj użytków oraz klasę gruntu. Szczególne znaczenie może mieć informacja o rolnym charakterze działki, ponieważ często świadczy o ustawowym prawie pierwokupu. 

Kolejnym krokiem podczas audytu nieruchomości jest sprawdzenie księgi wieczystej. Dowiemy się z niej, czy nasz potencjalny kontrahent jest faktycznym właścicielem i ma prawo do sprzedaży interesującego nas obiektu. Działy II i IV księgi wieczystej zawierają informacje o hipotece, roszczeniach osób trzecich oraz ograniczonych prawach rzeczowych. Wszystko to ma oczywiście wpływ na wartość inwestycji.

Due diligence nieruchomości bierze także pod uwagę jej przeznaczenie planistyczne. Aby je zweryfikować, będziemy potrzebowali miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeśli taki plan nie istnieje, konieczne będzie uzyskanie od gminy indywidualnych warunków zabudowy.

Często zdarza się, że podczas uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy lub dopiero w trakcie realizacji inwestycji, ujawniają się problemy związane z ochroną konserwatorską czy przepisami dotyczącymi ochrony środowiska. Dlatego warto wziąć pod uwagę te kwestie jeszcze w trakcie audytu nieruchomości.

Im dokładniejsze badanie due diligence nieruchomości, tym więcej informacji otrzymamy. Pozwoli nam to na podjęcie odpowiedniej decyzji oraz sprawniejsze przeprowadzenie transakcji.