Im dłużej taki stan trwa, tym trudniej się porozumieć. Pojawiają się pretensje o czynsz, remonty i to, kto ile wpłacił. Dlatego warto wiedzieć, jakie drogi wyjścia daje prawo i która z nich pozwala zamknąć sprawę bez wieloletniego procesu.
Co się dzieje z mieszkaniem w chwili rozwodu
Z dniem uprawomocnienia się wyroku rozwodowego ustaje małżeńska wspólność majątkowa. Nieruchomość nabyta w trakcie trwania małżeństwa nie staje się automatycznie własnością jednego z małżonków - przekształca się we współwłasność w częściach ułamkowych (co do zasady po połowie, chyba że sąd orzekł o nierównych udziałach).
Od tego momentu każdy z byłych małżonków ma swój udział, ale o mieszkaniu jako całości nadal decydują oboje. Sprzedaż całego lokalu wymaga podpisu obu stron u notariusza. Jeśli mieszkanie obciążone jest hipoteką, oboje pozostają też dłużnikami banku, niezależnie od tego, jak między sobą podzielą majątek.
Trzy sposoby na zakończenie współwłasności
W praktyce sprawa kończy się na jeden z trzech sposobów:
- Jedna osoba przejmuje mieszkanie i spłaca drugą. Wymaga to pieniędzy albo zdolności kredytowej, a przy wspólnym kredycie także zgody banku na zwolnienie drugiej strony z długu.
- Sprzedaż całego mieszkania i podział pieniędzy. Najprostsza rachunkowo, ale wymaga współpracy przy każdym kroku, od ceny po termin wydania lokalu.
- Sprzedaż samego udziału. Możliwa bez zgody byłego małżonka, ale za udział płaci się wyraźnie mniej niż za odpowiednią część całego mieszkania.
Wybór ścieżki zależy przede wszystkim od sytuacji finansowej i wzajemnych relacji. Jeśli nikt nie ma środków na spłatę, a rozmowa jest jeszcze możliwa, sprzedaż całości zwykle daje obu stronom najwięcej. Sprzedaż udziału to rozwiązanie na sytuację, w której porozumienia po prostu nie ma.
Podział majątku u notariusza czy w sądzie?
Jeśli byli małżonkowie są zgodni w kwestii tego, kto co dostaje i ile wynosi spłata, podział majątku z mieszkaniem można przeprowadzić umową u notariusza. Zajmuje to zwykle kilka tygodni, głównie na zebranie dokumentów. Koszt to taksa notarialna i opłaty sądowe za wpisy w księdze wieczystej.
Gdy zgody nie ma, zostaje sąd. Podziału można żądać już w sprawie rozwodowej, ale sąd przeprowadzi go tylko wtedy, gdy nie spowoduje to nadmiernej zwłoki. Zwykle jest to więc osobne postępowanie, z opiniami biegłych i rozliczaniem nakładów, które potrafi trwać latami.
Jak rozmawiać o cenie, żeby nie utknąć
Najwięcej sporów bierze się z różnych wyobrażeń o wartości mieszkania. Jedna strona patrzy na ceny z ogłoszeń, druga - na to, ile sama chce dopłacić. Pomocny okazuje się obiektywny punkt odniesienia: operat szacunkowy zamówiony wspólnie u rzeczoznawcy majątkowego lub analiza rzeczywistych cen podobnych lokali w najbliższej okolicy.
Warto też spisać wcześniej, kto do kiedy mieszka w lokalu, kto płaci czynsz i raty do dnia sprzedaży oraz jak zostaną rozliczone koszty. Takie ustalenia na papierze ucinają wiele późniejszych kłótni.
Kiedy liczy się czas, a nie maksymalna cena
Nie każda para jest w stanie przejść przez kilkumiesięczną sprzedaż na wolnym rynku: prezentacje, negocjacje, czekanie na kredyt kupującego. Czasem ważniejsze jest szybkie zamknięcie sprawy, spłata wspólnego kredytu i rozejście się w swoje strony.
W takich sytuacjach rozważa się sprzedaż mieszkania do skupu nieruchomości. Firmy takie jak KupujemyM przygotowują bezpłatną, niezobowiązującą wycenę, kupują lokale także z hipoteką i pozwalają sprzedającym wybrać własnego notariusza. Trzeba jednak powiedzieć jasno: skup płaci mniej niż rynek, bo bierze na siebie czas i ryzyko. W zamian sprzedający oszczędzają czas na przygotowaniu mieszkania i szukaniu kupca.
Podatek i formalności, o których łatwo zapomnieć
Sprzedaż przed upływem pięciu lat (licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie), wiąże się co do zasady z obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego, chyba że pieniądze zostaną wydane na własne cele mieszkaniowe. Przy podziale majątku połączonym ze spłatą drugiego małżonka, rozliczenia podatkowe bywają bardziej skomplikowane, dlatego opłacalność transakcji należy przeanalizować jeszcze przed złożeniem podpisów.
Każda rozwodowa sprawa majątkowa ma swoje szczegóły, a powyższy tekst opisuje ogólne zasady. Przed podpisaniem umowy podziału lub sprzedaży warto skonsultować swoją sytuację z notariuszem albo adwokatem specjalizującym się w prawie rodzinnym.
Napisz komentarz
Komentarze